El presidente del Grupo Talarame, Andrés Felipe Ordóñez, acaba de inaugurar en Panamá la Golden Tower, un hotel de lujo con 285 habitaciones. El 40% de ellas se las venderá a co propietarios. Este modelo de negocios permite a clientes individuales o corporativos invertir en una o más habitaciones, convertirse de inmediato en copropietarios de casi la mitad del hotel, y obtener utilidades sobre la operación completa: alojamiento, alimentos y alquiler de salones.
Luis Artavia, TAS Managing Partner de Ernst & Young (EY), para Centroamérica, Panamá y República Dominicana, explicó que en esencia, el formato implementado por Grupo Talarame es conocido como “built to suit”.
Se trata, dijo, de una operación financiera en la que una compañía solicita a un tercero que construya un bien inmueble con las características requeridas por su operación, a cambio de que la misma suscriba un contrato de alquiler a largo plazo (15 años o más).
Mientras, al otro lado del continente americano se implementa otra modalidad de este tipo de negocios. En España, se conoció en junio pasado que el grupo Gas Natural Fenosa, estudia la figura del “sale & leasy back”, para vender sus sedes en Madrid, operación con la que podría obtener 224 millones de dólares y pasaría de propietario a inquilino, resolviendo su necesidad de inyectar liquidez al negocio.
Los periódicos han informado que Gas Natural Fenosa ha pensado en esta alternativa para cumplir su meta de aumentar los beneficios a los accionistas, con tal de cumplir con su plan estratégico 2016-2020.
En agosto, también trascendió que el Banco Popular de España planea hacer un “sale & leasy back” de sus edificios más emblemáticos, para mejorar su actividad comercial, reducir sus costes y optimizar su cuenta de resultados.
En España, el mercado refleja apetito por la compra de infraestructura corporativa, ante la falta de oferta en esta área y ante los bajos tipos de interés respectivos. Por lo tanto, el “sale & leasy back” es una operación muy demandada, tanto por quienes quieren obtener liquidez, como por los que buscan buenas opciones de rentar.
Para Luís Artavia, un “sale & back” sirve para que las compañías conviertan una inversión de capital (CAPEX por sus siglas en inglés) en un gasto operativo (OPEX por sus siglas en inglés). Es decir, vender sus activos inmobiliarios a un tercero y comprometerse a ser inquilino de su comprador, durante un largo plazo.
En El Salvador
En el mercado salvadoreño, comentó Artavia, las figuras como el “sale & lease back” y el “built to suit” han surgido en los últimos años como alternativa a los medios tradicionales de financiamiento de proyectos de las empresas y corporaciones. Lo mismo ha ocurrido en el resto de Centroamérica.
“El “sale & lease back” se ha convertido en un mecanismo de reciclaje financiero del patrimonio de la compañía, que permite destinar los recursos que se tienen invertidos en bienes raíces a financiar las operaciones comerciales del negocio”, comentó.
Mientras, comparó, el “Built to suit” permite que la compañía satisfaga sus necesidades inmobiliarias, sin tener que solicitarle a sus accionistas que efectúen aportes adicionales de capital, o que incrementen el endeudamiento de la empresa.
Mecanismos
La concreción de este tipo de financiamientos se hace por medio de inversionistas que se agrupan en un vehículo de inversión privado, o por medio de fondos de inversión inmobiliarios en el mercado de capitales del país, explicó.
También es viable desarrollar este tipo de financiamiento por medio de los fondos de titularización que ya operan en el país en los últimos años, y por medio de los fondos de inversión inmobiliaria de reciente aprobación. Estas figuras permiten que los inversionistas puedan tener mayores niveles de liquidez.
La banca, las aseguradoras y los rubros de logística y distribución, como las empresas dedicadas a la venta al detalle son los principales usuarios del “sale & leasy back” o el “built y to suit”.
Para algunas, el “sale & lease back” es ideal para convertir en efectivo uno de los activos con periodo de recuperación de la inversión más largos de la estructura de balance de una compañía (entre 10 y 15 años).
Para otras empresas, el “built to suit” es un mecanismo utilizado para evitar que la compañía comprometa su liquidez en activos cuya recuperación es larga en comparación a otras activos requeridos para desarrollar sus operaciones comerciales.
Ernst & Young, dijo Artavia, tiene entre su cartera de clientes compañías que han utilizado estas figuras para satisfacer sus necesidades inmobiliarias en El Salvador y en otros países de la región en los que tienen operaciones.
Desde la perspectiva de los inversionistas, la figura es utilizada como un mecanismo para diversificar el portafolio de inversiones de los patrimonios de los principales grupos familiares, compañías de seguros, fondos de pensiones y algunas personas individuales con altos niveles patrimoniales.
También estos instrumentos han sido un mecanismo utilizado en las transacciones de venta de importantes negocios en el país, para permitir que los propietarios originales de los mismos puedan re-invertir los recursos obtenidos de la venta.
Ernst & Young asesora a inversionistas y compañías con necesidades inmobiliarias en estructuración eficiente de las operaciones de “sale & lease back” y “built to suit” desde una perspectiva financiera, legal, fiscal y operativa.
En países como Costa Rica o Panamá, dijo Artavia, este tipo de operaciones superan los $5 billones, en las ramas de fondos de inversión públicos o privados.
En El Salvador, se espera que con la aprobación de los fondos de inversión inmobiliaria y con las operaciones que ya se registran en los fondos de titularización, los futuros negocios de esta naturaleza pueden alcanzar los mil millones de dólares, en los próximos cinco años.